Powierzchnia użytkowa mieszkania a balkon i piwnica
W ogłoszeniu widzisz mieszkanie o powierzchni 48 m². Cena wygląda dobrze, a stawka za metr zachęca do zakupu. Dopiero w szczegółach zauważasz, że sześć metrów przypada na piwnicę. Powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi więc 42 m². Czy oferta nadal jest tak atrakcyjna?
Co wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?
Powierzchnia użytkowa mieszkania obejmuje nie tylko pokoje, lecz także kuchnię, łazienkę, przedpokój i inne pomieszczenia wewnątrz lokalu służące potrzebom mieszkańców. Nawet długi, mało ustawny korytarz jest częścią tego metrażu.
Przy porównywaniu ofert oddziel powierzchnię mieszkania od piwnicy, komórki lokatorskiej czy balkonu. Opis „42 m² mieszkania oraz piwnica 6 m²” mówi znacznie więcej niż samo „48 m²”. Jeśli ogłoszenie zawiera tylko jedną liczbę, zapytaj, co się na nią składa.
Czy balkon wlicza się do metrażu mieszkania?
Nie. Balkon, taras i loggia nie powiększają powierzchni użytkowej mieszkania. Lokal o powierzchni 40 m² z balkonem 5 m² nadal ma 40 m² powierzchni użytkowej. Dlatego obie wartości powinny być podane osobno.
Balkon oczywiście ma znaczenie dla ceny i wygody życia. Miejsce na stolik, rośliny czy suszarkę może przesądzić o wyborze oferty. Warto tylko pamiętać, że jego uwzględnienie w cenie zakupu nie oznacza doliczenia do metrażu wnętrza.
O innych cechach, na które warto zwrócić uwagę, przeczytasz we wpisie „Kupujesz pierwsze mieszkanie? Tych błędów się wystrzegaj”.
Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?
Piwnica będąca pomieszczeniem przynależnym jest odrębna od powierzchni użytkowej samego mieszkania. Możesz kupować ją razem z lokalem, ale jej metry nie zwiększają przestrzeni, w której będziesz mieszkać.
Przed zakupem ustal, czy konkretna piwnica rzeczywiście jest przypisana do mieszkania jako pomieszczenie przynależne, czy korzystanie z niej wynika z innych ustaleń. Samo przekazanie klucza nie wyjaśnia tej kwestii. Sprawdź dokumenty, oznaczenie pomieszczenia i jego powierzchnię.
Zajrzyj też do środka. Wilgotna piwnica z trudnym dostępem może okazać się mniej przydatna, niż sugeruje opis oferty.
Powierzchnia mieszkania w księdze wieczystej a metraż w ogłoszeniu
W księdze wieczystej, w polu „obszar”, podaje się powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Wpisane tam 48 m² może więc oznaczać mieszkanie 42 m² oraz piwnicę 6 m². Taki wpis sam w sobie nie jest błędem.
Sprawdź opis nieruchomości i pomieszczeń przynależnych w dziale I-O. Następnie porównaj go z aktem notarialnym oraz rzutem lub zestawieniem powierzchni. Jeśli liczby się różnią, poproś sprzedającego albo organizatora przetargu o wyjaśnienie. Nie zakładaj, że powierzchnia przepisana z księgi do ogłoszenia dotyczy wyłącznie mieszkania.
Jak obliczyć cenę za m² mieszkania z piwnicą?
Załóżmy, że mieszkanie o powierzchni 42 m² wraz z piwnicą 6 m² kosztuje 288 000 zł. Wynik zależy od tego, przez jaką powierzchnię podzielisz cenę:
| Sposób obliczenia | Wynik |
| 288 000 zł ÷ 48 m² mieszkania i piwnicy | 6 000 zł/m² |
| 288 000 zł ÷ 42 m² samego mieszkania | około 6 857 zł/m² |
To ponad 14% różnicy w stawce za metr, choć cena całej nieruchomości pozostaje taka sama. Oba obliczenia odnoszą się do ceny zakupu mieszkania wraz z piwnicą, nie do osobnej wyceny tych pomieszczeń.
Porównując oferty, stosuj ten sam sposób liczenia. W przetargu przelicz również maksymalną kwotę, którą zamierzasz zaoferować, bo cena wywoławcza może wzrosnąć podczas licytacji.
Sam metraż nie mówi też wszystkiego o wygodzie mieszkania. Więcej na ten temat znajdziesz w artykule „Układ funkcjonalny mieszkania. Jak ocenić jego wartość?”.
Jak sprawdzić powierzchnię użytkową mieszkania? Zabierz dalmierz
Organizator przetargu lub sprzedający nie zawsze wie, kiedy i według jakich zasad zmierzono mieszkanie. Dlatego warto kupić prosty dalmierz laserowy i zabierać go na oględziny. To niewielkie urządzenie, które mierzy odległość za pomocą lasera i pokazuje wynik na ekranie. Dzięki temu nie musisz rozwijać taśmy przez cały pokój.
Podstawowy dalmierz laserowy kupisz już za mniej niż 100 zł. To niewielki wydatek, który ułatwia życie podczas oględzin, remontu czy urządzania mieszkania.
Jak zrobić wstępny pomiar?
- Zmierz długość i szerokość każdego pomieszczenia między ścianami. Sprawdź, czy urządzenie liczy odległość od swojej przedniej, czy tylnej krawędzi, i odpowiednio je ustaw.
- Pomnóż długość przez szerokość. Pomieszczenie o nieregularnym kształcie podziel na prostokąty i zsumuj wyniki. Większość dalmierzy sama oblicza powierzchnię.
- Dodaj powierzchnie pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Balkon oraz piwnicę zapisz oddzielnie.
- Porównaj wynik z ogłoszeniem i dokumentacją.
W niewielkim mieszkaniu o prostym układzie, przy swobodnym dostępie do ścian, taki pomiar kontrolny może zająć około 10 minut. Jeśli wynik jest mniejszy od podanego metrażu, a różnica odpowiada powierzchni balkonu, masz konkretny powód, by zapytać, czy został doliczony. Większa rozbieżność może być widoczna już podczas oględzin.
To szybkie sprawdzenie, a nie formalny obmiar. Przy skosach lub istotnej różnicy poproś o dokumentację pomiaru, a w razie potrzeby o profesjonalne sprawdzenie powierzchni.
Przed wizytą zajrzyj również do wpisu „Czy można obejrzeć mieszkanie przed przetargiem?”.
Sprawdź, jakie metry kupujesz
Ustal więc, ile wynosi powierzchnia użytkowa mieszkania, a metraż piwnicy i balkonu zapisz osobno. Sprawdź dokumenty, zrób pomiar kontrolny i dopiero wtedy porównaj cenę z innymi ofertami. Kilka dodatkowych metrów w ogłoszeniu potrafi zmienić ocenę zakupu.
Szukasz mieszkania od gminy, spółdzielni lub innej instytucji? Sprawdź aktualne przetargi mieszkań na BezpiecznePrzetargi.pl.
Źródła: ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 2 ust. 1 pkt 7, ustawa o własności lokali, art. 2 ust. 4 oraz zasady prowadzenia ksiąg wieczystych, § 21. Definicja z ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy tej ustawy; zasady ustalania powierzchni mogą zależeć od celu pomiaru i dokumentacji lokalu.