Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania
Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania
Znajdujesz mieszkanie, ustalasz cenę i masz wpłacić sprzedającemu 20 000 zł. W rozmowie słyszysz „zaliczka”, ale w umowie widzisz „zadatek”. Czy to tylko inne słowo? Nie. Od rodzaju wpłaty zależy, co stanie się z pieniędzmi, jeśli zakup nie dojdzie do skutku.
Zadatek a zaliczka to różne zasady zwrotu pieniędzy. Zwykła zaliczka na poczet ceny zasadniczo wraca do kupującego. Zadatek może przepaść albo uprawniać do żądania jego dwukrotności. Osobne zasady dotyczą wadium w przetargu i zaliczki w rokowaniach.
Zadatek a zaliczka w praktyce
Zaliczka jest wcześniejszą wpłatą części ceny. Zadatek dodatkowo zabezpiecza wykonanie umowy. Jeżeli zakup przebiega zgodnie z planem, obie wpłaty pomniejszają kwotę, która pozostała do zapłaty.
Różnice pojawiają się wtedy, gdy do sprzedaży nie dochodzi:
Sytuacja | Zadatek | Zwykła zaliczka |
Kupujący odpowiada za niewykonanie umowy | Sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek | Co do zasady podlega zwrotowi |
Sprzedający odpowiada za niewykonanie umowy | Kupujący może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności zadatku | Co do zasady podlega zwrotowi bez podwojenia |
Strony wspólnie rozwiązują umowę | Podlega zwrotowi bez podwojenia | Co do zasady podlega zwrotowi |
To podstawowe zasady wynikające z przepisów. Strony mogą inaczej ustalić skutki zadatku, dlatego przeczytaj całą umowę. Przy zaliczce mogą natomiast pojawić się odrębne roszczenia, na przykład o odszkodowanie.
Kiedy zadatek przepada i kiedy możesz odzyskać więcej
Załóżmy, że kupujesz mieszkanie za 400 000 zł i wpłacasz 20 000 zł zadatku. Jeśli podpiszecie umowę sprzedaży, do zapłaty pozostanie 380 000 zł. Zadatek jest już częścią ustalonej ceny.
Jeśli jednak znajdziesz tańsze mieszkanie i bez podstawy w umowie odmówisz zakupu, sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać Twoje 20 000 zł.
A jeżeli to sprzedający odmówi sprzedaży, ponieważ ktoś zaoferował mu więcej? Gdy odpowiada za niewykonanie umowy, możesz od niej odstąpić i zażądać łącznie 40 000 zł. To zwrot wpłaconych 20 000 zł oraz dodatkowe 20 000 zł.
Zadatek nie zawsze przepada. Wraca w pojedynczej wysokości, gdy wspólnie rozwiązujecie umowę. Podobnie jest, jeśli za jej niewykonanie nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie. Liczy się więc przyczyna problemu, a nie samo stwierdzenie, że zakup się nie udał.
W razie sporu pieniądze nie wracają automatycznie. Trzeba zgłosić odpowiednie żądanie i wykazać jego podstawę. Dlatego zachowuj również korespondencję z drugą stroną umowy.
Czy zaliczka zawsze wraca do kupującego
Zwykła zaliczka zasadniczo podlega zwrotowi, jeśli zakup ostatecznie nie dochodzi do skutku i nie ma podstaw do jej zatrzymania. Sprzedający nie może potraktować jej jak zadatku tylko dlatego, że zmieniłeś plany.
Nie oznacza to jednak prawa do dowolnej rezygnacji bez konsekwencji. Jeśli nie wywiążesz się z umowy, druga strona może mieć podstawę do żądania odszkodowania. Musi jednak uzasadnić swoje roszczenie.
Ile zadatku wpłacić i co z odmową kredytu
Przepisy nie nakazują wpłaty konkretnej ceny mieszkania. W zwykłej umowie przedwstępnej kwotę zadatku ustalają strony transakcji. Przy mieszkaniu za 400 000 zł wpłata 20 000 zł to 5%, a 40 000 zł to 10%.
Jeżeli potrzebujesz kredytu, najpierw ustal, co stanie się z zadatkiem w razie odmowy banku. Odmowa kredytu nie oznacza automatycznie ani zwrotu, ani utraty wpłaty. Znaczenie mają umowa, przyczyna odmowy i to, czy kupujący rzetelnie starał się o finansowanie.
W umowie warto określić, kiedy odmowa kredytu pozwala odzyskać pieniądze, jak ją udokumentować i w jakim terminie poinformować sprzedającego. Sam zapis „zakup na kredyt” może nie wystarczyć. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto omówić tę kwestię z notariuszem lub prawnikiem.
Wadium w przetargu to osobny rodzaj zabezpieczenia
Wadium wpłacasz przed udziałem w przetargu. Zabezpiecza ono postępowanie i zawarcie umowy przez wybranego nabywcę. Nie jest zadatkiem i nie stosuje się do niego automatycznie zasad dotyczących zadatku.
W przetargach na sprzedaż nieruchomości wadium najczęściej wynosi od 5% do 20% ceny wywoławczej. Dokładną kwotę i termin wpłaty zawsze sprawdzaj w ogłoszeniu oraz regulaminie konkretnego przetargu.
Jeżeli nie wygrasz, wadium co do zasady odzyskasz. Jeśli wygrasz, wpłata pieniężna zostanie wliczona w cenę mieszkania. Przykładowo: wygrywasz za 260 000 zł, a wcześniej wpłaciłeś 20 000 zł wadium. Pozostaje 240 000 zł ceny do zapłaty.
Jeśli jako wybrany nabywca bez usprawiedliwienia nie przystąpisz do podpisania umowy w wyznaczonym miejscu i terminie, organizator może odstąpić od jej zawarcia i zatrzymać wadium.
Przetargi spółdzielni i spółek mogą podlegać innym zasadom. Zawsze sprawdź regulamin. Więcej przeczytasz we wpisie Wadium w przetargu na nieruchomość.
Zaliczka w rokowaniach może przepaść
Po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym organizator może ogłosić rokowania. Warunkiem udziału jest wtedy zwykle wpłata nazywana zaliczką. Nie należy mylić jej ze zwykłą zaliczką przy zakupie od prywatnego właściciela.
W rokowaniach dotyczących nieruchomości zaliczka działa podobnie jak wadium w przetargu. Może przepaść, jeśli wybrany nabywca bez usprawiedliwienia uchyli się od zawarcia umowy.
Co to oznacza dla kupującego?
- Wpłata pieniężna wybranego nabywcy zostaje wliczona w cenę zakupu
- Pozostali uczestnicy odzyskują zaliczkę według zasad jej zwrotu
- Wybrany nabywca, który uchyla się od zawarcia umowy, może stracić wpłacone pieniądze
Jeżeli więc wpłacisz 15 000 zł, zostaniesz wybrany nabywcą, a później bez usprawiedliwienia odmówisz podpisania umowy, sama nazwa „zaliczka” nie zapewni Ci zwrotu. Nie daje też automatycznie prawa do żądania podwójnej kwoty jak przy zadatku.
Opisane zasady dotyczą konkretnej procedury sprzedaży nieruchomości publicznych. Przy rokowaniach spółdzielni lub spółki sprawdź ich regulamin. Więcej o tym trybie znajdziesz w artykule o rokowaniach nieruchomości.
Zadatek a zaliczka z perspektywy kupującego
Jeśli obawiasz się, że sprzedający zmieni zdanie po otrzymaniu lepszej oferty, zadatek może dawać Ci dodatkową ochronę. Musisz jednak pamiętać, że działa w obie strony. Twoja nieuzasadniona rezygnacja również może oznaczać stratę.
Zwykła zaliczka zasadniczo ułatwia odzyskanie samej wpłaty, gdy zakup się nie uda. Nie daje jednak prawa do żądania jej dwukrotności. Wybór zależy więc od tego, na jakim etapie jest transakcja, czy masz zapewnione finansowanie i jakie warunki zgodzi się przyjąć sprzedający.
Co sprawdzić przed przelewem
Zanim wpłacisz pieniądze, odpowiedz sobie na pięć pytań:
- Jaki rodzaj wpłaty wskazuje umowa lub ogłoszenie?
- Kiedy pieniądze wracają, a kiedy można je stracić?
- Do kiedy trzeba zapłacić resztę ceny i podpisać umowę?
- Co się stanie, jeśli nie otrzymasz kredytu?
- Czy dane odbiorcy i numer rachunku zgadzają się z dokumentami?
Zachowaj dokumenty i potwierdzenie przelewu. Jeżeli ustalenia są niejasne, wyjaśnij je przed wpłatą. Zmiana tytułu przelewu z „zadatku” na „zaliczkę” nie zmienia podpisanej umowy.
Szukasz mieszkania od gminy, spółdzielni lub innej instytucji? Sprawdź aktualne przetargi mieszkań na BezpiecznePrzetargi.pl. W przygotowaniu do zakupu pomoże Ci również nasz poradnik o zakupie mieszkania lub domu z przetargu.
Źródła: Kodeks cywilny, art. 394, 405 i 410, ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 41 ust. 2, rozporządzenie w sprawie przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości, § 4 i § 25